“十一”長假前，從中央到地方，一系列寬松措施加速出臺(tái)，為房地產(chǎn)市場送上了政策大禮包。
9月29日晚間，四項(xiàng)金融措施接連發(fā)布。同日，住建部召開會(huì)議研究部署貫徹落實(shí)中央精神，明確提出支持城市特別是一線城市用好房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策調(diào)整住房限購政策。
當(dāng)日晚間，上海、廣州和深圳三個(gè)城市相繼出臺(tái)政策優(yōu)化措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
具體來看，四項(xiàng)金融政策分別對個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制、個(gè)人住房貸款最低首付款比例和保障性住房再貸款政策進(jìn)行了優(yōu)化，并延長了部分房地產(chǎn)金融政策期限。
一、優(yōu)化個(gè)人房貸利率定價(jià)機(jī)制。根據(jù)中國人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，主要進(jìn)行了以下優(yōu)化：
一是，允許變更房貸利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)幅度。借貸雙方可通過協(xié)商變更合同等方式調(diào)整加點(diǎn)幅度，以更準(zhǔn)確體現(xiàn)市場供求、借款人風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素變化。后續(xù)，市場競爭機(jī)制可促使商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商、適時(shí)調(diào)整加點(diǎn)幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行進(jìn)行批量調(diào)整，能夠漸進(jìn)有序緩釋矛盾，并維護(hù)合同嚴(yán)肅性。
二是，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制。自2024年11月1日起，新簽訂合同的浮動(dòng)利率房貸，與除房貸之外的其余浮動(dòng)利率貸款保持一致，可由借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期。符合條件的存量房貸借款人在與商業(yè)銀行協(xié)商調(diào)整房貸利率加點(diǎn)幅度的同時(shí)，也可調(diào)整重定價(jià)周期，使存量房貸利率及時(shí)反映定價(jià)基準(zhǔn)（LPR）的變化，暢通貨幣政策傳導(dǎo)。
同時(shí)，市場利率定價(jià)自律機(jī)制發(fā)布倡議（以下稱《倡議》），要求各商業(yè)銀行抓緊制定實(shí)施方案，主要商業(yè)銀行原則上應(yīng)于倡議發(fā)布當(dāng)日對外發(fā)布公告，不晚于10月12日發(fā)布操作細(xì)則。
《倡議》稱，各商業(yè)銀行原則上應(yīng)于2024年10月31日前統(tǒng)一對存量房貸(包括首套、二套及以上)利率實(shí)施批量調(diào)整，對于LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)幅度高于-30BP的存量房貸，將其加點(diǎn)幅度調(diào)整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。此外，鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過網(wǎng)上銀行、手機(jī)銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，為借款人提供便利。
上述金融政策發(fā)布后，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵儲(chǔ)銀行等六大國有商業(yè)銀行相繼發(fā)布公告稱，正在依法有序推進(jìn)降低存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率工作。將于2024年10月12日發(fā)布具體操作事宜，2024年10月31日之前統(tǒng)一對存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)施批量調(diào)整。
二、優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例。根據(jù)人民銀行和金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策的通知，對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。在全國統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，中國人民銀行各省級(jí)分行、國家金融監(jiān)督管理總局各派出機(jī)構(gòu)按照因城施策原則，根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，自主確定轄區(qū)各城市是否設(shè)定差別化的最低首付款比例政策，并確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。
三、優(yōu)化保障性住房再貸款政策。中國人民銀行辦公廳發(fā)布關(guān)于優(yōu)化保障性住房再貸款有關(guān)要求的通知，決定對保障性住房再貸款有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。對于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。
四、延長部分房地產(chǎn)金融政策期限。中國人民銀行 國家金融監(jiān)督管理總局關(guān)于延長部分房地產(chǎn)金融政策期限的通知明確，將原“金融16條”中存量融資合理展期政策、經(jīng)營性物業(yè)貸款政策的適用期限延長至2026年12月31日。
整體來看，存量房貸利率的調(diào)整，在減輕購房群體房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)，還可以有效遏制提前還貸潮。同時(shí)，二套房首付比例的下調(diào)，有助于一二手房置換鏈條的打通流轉(zhuǎn)，進(jìn)一步助力市場企穩(wěn)回暖。
另一方面，保障性住房再貸款的央行出資比例由60%提高到100%后，既能夠節(jié)約該筆貸款的負(fù)債成本，還可以提高對于銀行發(fā)放貸款的激勵(lì)。而部分房地產(chǎn)金融政策的延期，也意味著將加大房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，有助于進(jìn)一步盤活房企存量資產(chǎn)，改善房企現(xiàn)金流。從保交樓和風(fēng)險(xiǎn)化解角度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（轉(zhuǎn)自中房網(wǎng)）
