近年來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對于實現(xiàn)住有所居、改善住房條件、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展發(fā)揮了重要作用。7月16日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）公布，這部針對性極強(qiáng)的行政法規(guī)如何有效規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場，促進(jìn)市場高質(zhì)量發(fā)展？給人們的日常生活帶來哪些改變？本報特別邀請北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥，共同探討相關(guān)問題。
適應(yīng)時代發(fā)展填補(bǔ)制度空白
中國建設(shè)報：《條例》作為我國首部專門規(guī)范住房租賃市場的行政法規(guī)，出臺背景是什么？會給日常生活帶來哪些保障？
趙慶祥：《條例》的出臺完善了住房租賃的法律制度，標(biāo)志著我國住房租賃市場和行業(yè)的規(guī)范化、法治化發(fā)展進(jìn)入了新階段。在我看來，出臺背景有五方面，其中三個是問題導(dǎo)向、兩個是目標(biāo)導(dǎo)向。
問題導(dǎo)向方面，一是住房租賃活動存在不規(guī)范情形。供給的租賃住房質(zhì)量不高，部分存在影響老百姓或承租人健康和人身安全的問題；市場上有不少虛假房源信息；簽約時，住房租賃活動當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)不夠明確；部分重點(diǎn)一線城市的群租現(xiàn)象突出；現(xiàn)實管理中，住房租賃合同的備案量不多。這些問題都亟待解決。
二是市場上一些住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)存在亂象，包括服務(wù)不規(guī)范、無序競爭、收費(fèi)不透明等。住房租賃活動當(dāng)事人的合法權(quán)益沒有得到有效保障，比如承租人有時會隨意拆改租賃住房、改變其用途，這會損害出租方的合法權(quán)益。當(dāng)然，承租人的合法權(quán)益保障也應(yīng)得到重視，房屋安全質(zhì)量不達(dá)標(biāo)、被隨意克扣租金押金、強(qiáng)制退租解約等情況都會侵害其權(quán)益。此外，“黑中介”等不規(guī)范市場主體會侵害正規(guī)住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益。
三是住房租賃關(guān)系不夠穩(wěn)定，表現(xiàn)為住房租賃合同通常是一年一簽，但真正履約的時間一般為八九個月。租金波動幅度大是一個重要原因，當(dāng)租金快速上漲時，承租人可能會提前退租；有時租金穩(wěn)中有降，一些個人“二房東”或“黑中介”為了謀取不當(dāng)利益，會強(qiáng)制住房租賃活動當(dāng)事人解除合同關(guān)系。
目標(biāo)導(dǎo)向方面，一是促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。目前，住房租賃市場和行業(yè)的整體發(fā)展水平與質(zhì)量不高。具體而言，住房租賃市場存在供給結(jié)構(gòu)性失衡的問題，尤其是低租金、好位置的房屋供給比較短缺，供不應(yīng)求。此外，近些年房屋租金價格變動較大，承租人的權(quán)益保障水平有待進(jìn)一步提高。住房租賃行業(yè)的發(fā)展同樣質(zhì)量不高，市場主體多元且魚龍混雜。
二是推動加快建立租購并舉的住房制度，這需要法治保障。自2016年國務(wù)院提出“租購并舉”以來，中央經(jīng)濟(jì)工作會議等都反復(fù)提及這一概念，但將其上升到法規(guī)層面，還是第一次。住房租賃制度的變化必須有法律法規(guī)保駕護(hù)航，要把原有政策中規(guī)定的內(nèi)容上升為法定制度，讓住房租賃行業(yè)在租購并舉的住房制度下獲得更強(qiáng)的法律保障。
此外，還有宏觀背景。我國住房租賃行業(yè)乃至整個房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過快速發(fā)展，已從原來以開發(fā)建設(shè)為主的量的擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的盤活存量、提質(zhì)增效和盤活利用，這與我國進(jìn)入新時代后社會主要矛盾的發(fā)展變化有關(guān)，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾在房地產(chǎn)領(lǐng)域有所體現(xiàn)。現(xiàn)有大量房屋需要通過盤活、再利用和改造來提高使用效率，住房租賃正是重要途徑之一，這也需要出臺法規(guī)來解決突出矛盾，提供制度支撐。
從民生保障的角度來看，過去存在重市場、輕保障的情況，國家提出要建設(shè)保障性租賃住房，這為實現(xiàn)“住有所居”，特別是中低收入群體、青年人、新市民以及城市運(yùn)行服務(wù)保障人群的“住有所居”提供了制度設(shè)計，《條例》在這方面也有所考慮。
中國建設(shè)報：《條例》出臺前我國實行過哪些類似的規(guī)范？《條例》填補(bǔ)了哪些空白？
趙慶祥：談及我國住房租賃相關(guān)的法律體系，一方面有以民法典、城市房地產(chǎn)管理法為代表的法律層面文件，另一方面是部門規(guī)章，如住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門出臺的《商品房屋租賃管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》。部門規(guī)章與法律之間缺少一個層級，即行政法規(guī)，《條例》出臺正好彌補(bǔ)了中間缺少行政法規(guī)的不足，填補(bǔ)了當(dāng)前住房租賃方面的一些空白。
《條例》總則部分提出要維護(hù)住房租賃活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，其中第十條提到，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。諸如此類的具體規(guī)定對于保障承租人的合法權(quán)益有重要作用。
住房租賃安全更多涉及租金安全和房屋使用安全，《條例》都有專門條款規(guī)定。通常我們認(rèn)為在住房租賃活動中，承租人是相對弱勢的一方。因此，《條例》在平衡租賃雙方合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，適度向承租人的權(quán)益保障傾斜，在幾個方面有所體現(xiàn)：
一是針對房屋本身，有條款規(guī)定用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。這對房屋質(zhì)量作出了明確規(guī)定。
二是關(guān)于住房租賃關(guān)系，《條例》倡導(dǎo)建立穩(wěn)定的住房租賃關(guān)系，同時對于一些常見的導(dǎo)致租賃關(guān)系不穩(wěn)定的行為，作出了有針對性的規(guī)定。比如在租期內(nèi)無正當(dāng)理由不能強(qiáng)制解約和要求騰房；從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的按規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。這是因為在現(xiàn)實生活中，一旦企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)問題、面臨風(fēng)險、現(xiàn)金流斷裂，承租人的權(quán)益很難得到保障。所以從資金安全的角度出發(fā)，《條例》創(chuàng)設(shè)了新的住房租賃資金監(jiān)管制度。這一制度在2021年出臺的《關(guān)于加強(qiáng)輕資產(chǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管的意見》中提到過，這次上升到條例層面，成為法定制度，這對于保障承租人的資金安全是一個重大突破，也能讓承租人的押金以及超收的租金得到有效保障。
此外，《條例》明確要推動租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利?！白赓?fù)瑱?quán)”這一概念提出得比較早，它是一個目標(biāo)，實現(xiàn)需要一個過程，與城市的公共服務(wù)能力、流動人口數(shù)量以及公共服務(wù)資源等都密切相關(guān)。因此，《條例》中的表述是“推動”租購?fù)瑱?quán)，并沒有規(guī)定要實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。
各個城市可以根據(jù)自身實際情況，采取“一城一策”方式推進(jìn)。目前很多城市已經(jīng)推出了相關(guān)政策，比如通過租房可以享受子女義務(wù)教育、提取住房公積金、積分落戶等公共服務(wù)，其目的是讓住房租賃關(guān)系更穩(wěn)定，讓承租人有更強(qiáng)的穩(wěn)定感和安全感，鼓勵更多人通過租房來解決住房問題。
中國建設(shè)報：針對因群租或不完善的居住條件引發(fā)安全風(fēng)險的情況，《條例》有何規(guī)定？
趙慶祥：《條例》提到，租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。例如北京市明確規(guī)定出租房屋人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。
此外，《條例》明確規(guī)定廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住。這也是考慮到住房租賃市場上的群租情況，要求不能改變房屋原有的規(guī)劃格局，不能拆除承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行改建改造，目的是防止群租，讓承租人住得更安全。
中國建設(shè)報：《條例》針對違規(guī)出租或改建列明了具體的規(guī)定和處罰，這將如何推動住房租賃標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、法治化發(fā)展？
趙慶祥：違規(guī)出租是指違反相應(yīng)的強(qiáng)制性規(guī)定進(jìn)行出租，比如改變房屋用途就屬于違規(guī)出租；常見的改建則是在住宅里打隔斷進(jìn)行改造。此外，《條例》第一章總則中提到了鼓勵改建的情況，即支持企業(yè)盤活改造老舊廠房、商業(yè)辦公用房、自持商品住房等用于租賃。這種改建要依法依規(guī)進(jìn)行，很多城市對合法改建用于租賃住房的行為有鼓勵措施。
所以我們反對的是在普通住宅里通過打隔斷的方式進(jìn)行改造，以此增加出租面積來牟利；對于一些閑置、低效利用的辦公樓、廠房甚至酒店，將其改建為集中式租賃住房出租，持支持態(tài)度。因此，反對影響承租人居住安全和健康的改建，對于房屋的承重墻等關(guān)乎安全的部分，要明確禁止違規(guī)改動，同時積極推動低效建筑的改建和利用。
規(guī)范經(jīng)營行為 促進(jìn)健康發(fā)展
中國建設(shè)報：《條例》明確要求，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會公示。這一要求對于規(guī)范住房租賃企業(yè)的經(jīng)營行為、推動整個市場的健康發(fā)展有哪些積極作用？
趙慶祥：這一要求有很強(qiáng)的針對性，針對住房租賃企業(yè)過度資本化、擴(kuò)張規(guī)模過快的問題。部分住房租賃企業(yè)通過“長收短付”“高進(jìn)低出”的方式形成資金池，用于企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，這帶來了很大風(fēng)險?！稐l例》的這一要求是為了讓住房租賃企業(yè)將自有經(jīng)營資金與客戶資金進(jìn)行區(qū)分。企業(yè)的經(jīng)營資金，無論是投資方的還是自籌的，使用相對靈活，但租客的押金嚴(yán)格來講并非企業(yè)收入，尤其是超收的租金，比如半年付、季付中超出月付的部分，不能用于企業(yè)經(jīng)營。
《條例》要求企業(yè)建立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并公示，讓租客知道自己的錢存在了哪里。比如北京市的做法是，單次收取租金數(shù)額超過3個月的，租金按照合同約定的租金支付時間、金額存入用于租金監(jiān)管的賬戶。其中3個月租金部分在1日內(nèi)劃轉(zhuǎn)至住房租賃企業(yè)賬戶，其余租金按月劃轉(zhuǎn)，每次劃轉(zhuǎn)金額為1個月租金。主要有兩個目的：一是保障承租人的資金安全，促進(jìn)住房租賃行業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展；二是遏制住房租賃企業(yè)盲目、惡性擴(kuò)張。
因此，設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶是規(guī)范住房租賃企業(yè)的必要條件，也是凈化市場、倒逼不規(guī)范企業(yè)退出市場的重要手段。
中國建設(shè)報：針對規(guī)范二房東、中介等不同的市場主體行為，《條例》有哪些規(guī)定？
趙慶祥：通俗來講，住房租賃市場上主要有大房東、二房東、中介和互聯(lián)網(wǎng)平臺四類主體。
大房東，嚴(yán)格意義上來講是房屋所有權(quán)人，也就是將自有房屋出租用于經(jīng)營的主體。這類主體分為兩類：一類是自然人，也就是房屋所有權(quán)屬于個人，目前市場上80%以上的出租房源都來自小業(yè)主的普通住房；另一類是機(jī)構(gòu)化的大房東，即機(jī)構(gòu)化持有房屋的主體，比如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其自持的不能出售的商品住房會用于出租，這時房屋所有權(quán)屬于企業(yè)。
二房東，是以合法方式取得他人房屋經(jīng)營管理權(quán)的機(jī)構(gòu)。其中最常見的是轉(zhuǎn)租，從小業(yè)主手中租賃住房后，再轉(zhuǎn)租給承租人。目前市場上機(jī)構(gòu)化的住房租賃企業(yè)以這種模式為主，很多品牌頭部企業(yè)擁有幾十萬間甚至幾十萬套房源，都是以二房東的模式運(yùn)營，規(guī)模非常大。市場上常見的長租公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等，也多以轉(zhuǎn)租經(jīng)營的形式存在。此外，還有一些機(jī)構(gòu)從國企、央企處承租閑置、低效利用的房屋，比如廠房、寫字樓等非居住類項目，經(jīng)過改建后用于長租公寓的租賃運(yùn)營，這類機(jī)構(gòu)也屬于二房東。
中介，即從事住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，在《條例》中被稱為住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，主要開展住房租賃業(yè)務(wù)。這類機(jī)構(gòu)起到“一手托兩家”的作用，提供居間代理服務(wù)，收益形式為傭金，慣例是收取一個月的租金作為傭金。在租賃成交、雙方簽訂合同并完成房屋交接后，其服務(wù)完成。
最后一類是互聯(lián)網(wǎng)平臺或房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺，這類平臺可分為兩類：一類是信息平臺，人們可以在上面查找出租房源；另一類是交易平臺，不僅能找房，還能在上面簽約、支付租金和押金。
《條例》對這幾類主體應(yīng)符合的條件都作出了明確規(guī)定。比如住房租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都要報送開業(yè)信息，需具備與其經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的自有資金、從業(yè)人員、管理能力，這是對其實力和資格資質(zhì)提出的要求。
經(jīng)營行為方面，《條例》的規(guī)定也很細(xì)致。住房租賃企業(yè)要承擔(dān)出租人的責(zé)任和義務(wù)，比如對房屋出租的安全負(fù)責(zé)，定期查看房屋等。住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在發(fā)布房源信息前，要實地查看房源，編制住房狀況說明書，確保信息真實才能發(fā)布，同時不能代收代付住房租賃資金，包括租金和押金，互聯(lián)網(wǎng)平臺也同樣不能代收代付住房租賃資金。
住房租賃企業(yè)和住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要在營業(yè)場所公示開業(yè)信息，住房租賃企業(yè)還要定期將自己經(jīng)營的房屋相關(guān)信息向房產(chǎn)管理部門報備，報告經(jīng)營情況。此外，住房租賃企業(yè)要將資金存放在住房租賃資金監(jiān)管賬戶中，實現(xiàn)自有資金與預(yù)收資金的分開管理。《條例》對住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)平臺的相關(guān)規(guī)定都具有強(qiáng)制性，有對應(yīng)的處罰措施。
互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺負(fù)有審查責(zé)任，要審查信息發(fā)布主體的資格。如發(fā)布房源信息的是房主，需出具身份證明和房屋所有權(quán)證書；如果是住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，需出具機(jī)構(gòu)的營業(yè)執(zhí)照、開業(yè)信息報送的相關(guān)證明文件以及獲得房屋委托的證明材料，如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同、委托書等，證明有資格發(fā)布房源信息。同時，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺還要對房源信息的真實性進(jìn)行審查，對于明顯的假房源要及時下架，將發(fā)布虛假房源信息的行為上報給有關(guān)部門。如果互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺沒有履行審查責(zé)任，網(wǎng)信部門依據(jù)職責(zé)對其予以處置。
對于數(shù)量眾多的住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等市場主體，監(jiān)管方面，《條例》要求房產(chǎn)管理部門會同行業(yè)協(xié)會對市場主體進(jìn)行信用評價，實施分類分級管理，讓老百姓能夠選擇到合規(guī)、優(yōu)秀、適合自己的機(jī)構(gòu)或服務(wù)商。這些都是《條例》在監(jiān)管和制度設(shè)計上的重要內(nèi)容，對不同市場主體的資質(zhì)資格、信息公開等方面提出要求，推動住房租賃市場健康發(fā)展。
中國建設(shè)報：通過您的研究和觀察，您認(rèn)為租住群體的結(jié)構(gòu)是否發(fā)生了改變？其中的原因有哪些？
趙慶祥：國家將租購并舉作為重要的住房制度推進(jìn)建設(shè)，同時提出房地產(chǎn)發(fā)展新模式，這是有現(xiàn)實基礎(chǔ)的。
據(jù)統(tǒng)計，2025年我國租房人口預(yù)計突破3億。從一線城市的情況來看，租房人口接近常住人口的50%。從房屋方面來看，現(xiàn)在存量住房越來越多，有些家庭擁有多套住房，很多家庭會將房屋出租作為一項投資收益來源。存量住房中大概有超過20%用于出租，從供需角度看，接近3億的租房人口和20%左右的存量出租房屋，形成了巨大的市場規(guī)模，原來重售輕租的交易模式已不適應(yīng)現(xiàn)狀。
從住房制度發(fā)展來看，1998年之前是住房實物分配的計劃經(jīng)濟(jì)時期，1998年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，明確要求全國城鎮(zhèn)自1998年下半年起停止住房實物分配。直到2015年，一直重視發(fā)展買賣市場，起初以新房市場為主，后來隨著二手房存量增多，二手房市場崛起，都以買賣為主。到2015年前后，房價較高，多數(shù)人在購房上感到吃力，短時期內(nèi)難以負(fù)擔(dān)首套剛需住房，所以國家層面提出要建立租購并舉的住房制度。《條例》把租購并舉的住房制度作為法定制度固定下來并配套相應(yīng)支持政策。
從住房租賃市場來看，原來有公租房、廉租房，特別是2022年開始，提出了保障性租賃住房。在住房供給上，除了市場供給，房地產(chǎn)發(fā)展新模式也注重保障性住房供給。住房租賃市場也出現(xiàn)了新模式。最早的住房租賃市場是親戚朋友之間點(diǎn)對點(diǎn)的自發(fā)交易模式，后有中介機(jī)構(gòu)介入，仍是中介居間成交的點(diǎn)對點(diǎn)交易模式。2010年起，出現(xiàn)了住房租賃企業(yè)，承租小業(yè)主的房屋或獲得運(yùn)營管理權(quán)，開展租賃經(jīng)營，到2015年形成了一定規(guī)模。因此，國家提出要培育發(fā)展住房租賃市場，特別支持鼓勵規(guī)范化的住房租賃企業(yè)發(fā)展。
“BtoC（BusinesstoConsumer）”模式是住房租賃市場發(fā)展的新階段和新模式。原來主要是“CtoC（ConsumertoConsumer）”模式，即承租人直接從以小業(yè)主為主的出租人那里租房。而“BtoC”模式中，“B”既包括提供商品住房用于出租的企業(yè)，也包括住房租賃企業(yè)通過承租或受托經(jīng)營獲得租賃經(jīng)營權(quán)后開展租賃業(yè)務(wù)，也就是從企業(yè)到租客端的模式，這都是住房租賃市場發(fā)展的新模式。
中國建設(shè)報：《條例》對于推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式和促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮了哪些作用？
趙慶祥：房地產(chǎn)發(fā)展新模式內(nèi)涵豐富：供給端方面，加強(qiáng)保障性住房供給；銷售端方面，促進(jìn)現(xiàn)房銷售；還包括盤活存量房屋、進(jìn)行老舊小區(qū)改造、城市更新以及城中村改造等。從制度層面講，租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心制度，加大保障性住房供給是其基礎(chǔ)。
從民生角度看，滿足剛性和改善性購房需求是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的目標(biāo)。具體到住房租賃市場，現(xiàn)實中租房的人主要有兩大群體。一類是剛需租房群體。比如青年人、新市民、城市運(yùn)行服務(wù)保障人員以及快遞員、保潔員等民生所需服務(wù)行業(yè)從業(yè)者，這類群體需要政府通過加大保障性租賃住房供給來保障其基本租住需求。還有一些容易被忽視、目前可能未被政策照顧到的剛需群體，比如醫(yī)院周邊就醫(yī)的人、為了子女就近上學(xué)而租住學(xué)校周邊房屋的群體以及老年人，這些都屬于新增的剛需住房租賃需求。
另一類是改善型租房群體。比如一些城市里有自有住房的年輕人，愿意租住在集中公寓，因為公寓有豐富的社群文化活動，他們想找個品質(zhì)好、位置佳、交通方便的地方租住，滿足社交需求和歸屬感。還有一種改善型情況，比如從租住單間換成一居室成套住房，或者搬到配套設(shè)施更完備、地理位置更優(yōu)越的地方居住。（來源：中國建設(shè)新聞網(wǎng)）
